相続対策の王道！不動産を活用した相続税対策の方法を解説 - 頑張る相続専門ファイナンシャルプランナー

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相続頑張るFPです。

今回は相続対策の王道と言われている不動産を活用した相続対策について解説したいと思います。

まずは、不動産を購入するとなぜ相続税対策になるのか。その仕組みを解説します。

不動産が相続対策になる理由は不動産の「時価」と「相続税評価」に差があるからです。土地と建物に分けてその仕組みをみて行きましょう。

土地の相続税評価は路線価で評価します。路線価は時価の8割程度と言われています。

路線価は国税庁のHPから調べることができます。

建物は固定資産税評価額が相続税評価額となります。建物の固定資産税評価額は時価の5割～8割程度といわれています。

固定資産税評価額は建物の保有者に毎年届く納税通知書で確認することができます。

不動産は時価と相続税評価の差があるため、購入するだけで相続税対策に繋がります。

更に、不動産を人に貸すことで更に評価を下げることができるのです。人に貸すことで土地の評価を下げることができる制度を「貸家建付地」と言います。

貸家建付地の計算式は以下の通りです。

【計算式】

自用地価格－自用地価格×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

自用地価格とは自分で土地を使用した場合の価格。

借地権割合とは先ほどご紹介した路線価図にA～Gの記号で記されており、Aが90％、Gが30％です。借家権割合は一律30％です。賃貸割合はマンション等を賃貸している場合の入居状況です。

例えば、5室あるうちの4室が埋まっている場合の賃貸割合は80％となります。

次に、具体的にどのくらい相続評価額を圧縮できるか実際に計算してみましょう。

次に実際にいくら相続税評価額を圧縮できるか計算をしてみましょう。

【事例】

土地の購入代金：1億円

土地の相続税評価：8,000万円

建物の購入代金：1億円

建物の相続税評価：7,000万円

借地権割合：70％

借家権割合：30％

賃貸割合：80％

上記のようなケースでは、総額2億円の土地・建物を購入して、土地と建物の相続税評価の合計が1億5,000万円となっています。

更に貸家建付地として評価額を圧縮することが可能です。先ほどご紹介した計算式にあてはめると、貸家建付地の評価額は以下の通りです。

8,000万円－8,000万円×70％×30％×80％＝6,656万円（自用地評価額との差額は1,344万円）

つまり、総額2億円の不動産を購入することで

土地の相続税評価（貸家建付地評価後）：6,656万円

建物の相続税評価：7,000万円

土地建物の評価額合計：13,656万円

となりますので、6,344万円の相続税財産圧縮に繋がるということです。

不動産による相続税対策の効果の大きさを実感いただけたのではないでしょうか。

ここまでご説明してきた通り、不動産を活用した相続税対策はメリットが大きいと言えるでしょう。理由の一つ目は効果が大きいと言うことです。大規模な不動産を購入することで、大幅に相続財産の評価を減らすことができます。

先ほどの計算例では2億円の現金を不動産に換えることで、6,344万円の評価減となりました。その効果は非常に大きいと言えるでしょう。

もう一つの理由が即効性があるということです。現金を不動産に換えることですぐに相続税の評価減が期待できます。そのため、不動産による相続税対策は高齢になってからの対策としても非常に有効な方法です。

しかし、不動産による相続税対策にはデメリットもあります。不動産による相続税対策のデメリットは次の記事で解説します。