不動産を活用した相続税対策における注意点と対策方法とは？
相続頑張るFPです。
今回は不動産を活用した相続税対策を行う際の注意点について解説したいと思います。
注意点①不動産は分割が難しい財産
不動産を活用した相続税対策の注意点一つ目は不動産は分割が難しいという点です。相続人が複数いる場合は不動産の分割を巡って相続人間で争いに発展することが多くあります。
例えば、相続人が子ども二人で財産が現金5,000万円と評価額2億円の一棟マンションだったとします。
このケースではどちらかがマンションを相続すると、相続する財産に大きく差が出てしまいます。不動産は共有することも可能ですが、共有すると売却等の意思決定で意見が食い違うと実行できないこともあり、できれば共有は避けた方がよいでしょう。
対策としては、一つの大きな不動産を購入するのではなく、複数の不動産に分けて購入すると言う方法が考えられます。例えば、相続人が子ども二人の場合は2億円の不動産を一つ購入するのではなく、1億円の不動産を2つ購入しておくとよいでしょう。
また、どちらがどの不動産を相続するかで揉めることもありますので、遺言を作成し、配分を明確にしておくことをオススメします。
注意点②不動産投資はリスクがある
自宅以外の不動産を購入して、人に貸す不動産投資にはリスクがあります。どのようなリスクがあるのか具体的に確認しておきましょう。
空室リスク
不動産は人に貸すことで収入を得ることができます。しかし、常に借り手がいるとは限りません。需要の無い不動産を購入してしまうと、借り手が付かず空室になってしまう可能性もあります。空室状態が長く続いてしまうと、固定資産税や修繕費等の経費がかさみ、相続税の節税額以上の赤字となってしまう可能性もあります。
不動産を空室にしないようにするには、購入時の需要調査や、物件の魅力を保つために適切なメンテナンスを行う必要があります。
金利上昇によるリスク
融資を受けて不動産投資をする場合、金利上昇のリスクがあります。現在は超低金利が続いており、金利負担は比較的少ない時代ですが、今後金利が上昇していく可能性も0ではありません。
1億円の借入をした場合、金利が1％であれば、年間の金利コストは100万円ですが、3％になると年間の金利コストは300万円となります。
融資を受けて不動産を購入する場合は、万が一金利が上昇しても対応できるように余裕を持った返済計画を立てることが重要です。
天変地位でダメージを受けるリスク
不動産は地震や台風等の天変地位や隣家の失火等ででダメージを受ける可能性があります。いくら慎重な計画を立てていても天変地位等の損害は誰にも予想できないものです。
建物が大きく損傷してしまうと、相続税の節税額以上の大きな損失となることもあるでしょう。天変地異に対しては地震保険等の損害保険を契約して対策を講じることが重要です。
注意点③納税資金を確保する必要がある
相続財産の中で不動産が多くの割合を占めると相続税を支払うための現金が不足する可能性があります。相続が発生した際に納税資金不足とならないように現金やすぐに換金できる財産を残しておくことが重要です。
対策としては生前贈与を活用して、現金を相続人に先に渡しておくことや生命保険を活用して、相続発生時に相続人が現金を受け取れるようにしておくことも有効です。
不動産は効果も大きいがリスクも大きい相続税対策
不動産は相続税対策として非常に効果が大きい方法です。財産が多く、相続税対策が必要な方は不動産による相続税対策を検討した方が良いでしょう。
しかし、不動産を購入することにより、相続がうまくいかないケースも多々あります。不動産投資はリスクも大きい手法ですので、慎重に計画を立てて行うようにしましょう。
